Drie redenen waarom transformatie beter kan zijn dan nieuwbouw

Peter Krop, directeur Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed

Iconisch vastgoed: dat gaat niet alleen om het neerzetten van nieuwe gebouwen. Bij Dura Vermeer zijn we ook specialist in het renoveren en transformeren van bestaande iconen naar (opnieuw) toekomstbestendige werkomgevingen. In ogen van sommigen is transformatie minderwaardig aan nieuwbouw. Onterecht, naar mijn mening. Drie voorbeelden waarom.

Nieuwe ontwerpen, andere werkconcepten, nieuwe eisen aan materialen, duurzaamheid, circulariteit. Die uitgangspunten gelden natuurlijk niet alleen voor nieuwe gebouwen. Ook bestaande iconen ontwikkelen we tot toekomstbestendig vastgoed. Afgestemd op de mogelijkheden en wensen van nu, en met oog voor ontwikkelingen in de komende decennia. En daarmee boet je absoluut niet in op kwaliteit, ontwerpmogelijkheden of efficiëntie. Integendeel.

Locatie: check!

Zoals we allemaal weten, draait het bij vastgoed om 3 dingen: locatie, locatie, locatie. Veel bestaand vastgoed voldoet daaraan. Vernieuwing vergt dan nog ‘slechts’ een aanpassing in ontwerp. Zo ontstaan volledig nieuwe mogelijkheden, en een nieuwe toekomst. Daar moet je wel oog voor hebben. In dialoog laten we onze klanten graag de voordelen zien die er al zijn. Een pand bouwen op een andere plaats is prachtig werk maar biedt soms geen meerwaarde. Transformatie wel. Dat moet je wel durven adviseren, en dat doen we dan ook.

KPN

Blaak 16

Alliander

Voorbeeld 1 - KPN: oud icoon getransformeerd naar nu

Een mooi voorbeeld vind ik het KPN hoofdkantoor op de Wilhelminapier in Rotterdam. Op een van meest karakteristieke plaatsen van Rotterdam hebben we de ambities van KPN opnieuw weten vorm te geven: gericht op verbinding, innovatie en communicatie van de toekomst. Met het samenkomen van verschillende gebouwfuncties, een nieuwe voor het publiek opengestelde plint, moderne werkplekken, en een volledig glazen pui biedt dit gebouw opnieuw letterlijk en figuurlijk een venster op de wereld.


Met het toevoegen of juist verkleinen van oppervlakte kunnen totaal nieuwe gebouwen en functionaliteiten ontstaan. In het oorspronkelijke ontwerp in 2000 van Renzo Piano was initieel een plint bedacht maar door budgetkeuzes destijds niet uitgevoerd. Met de renovatie is dit extra volume toegevoegd: de plint maakt de Kop van Zuid weer open en toegankelijk voor iedereen.

Voorbeeld 2 – Blaak 16: slopen niet het juiste antwoord

Ook de Blaak 16 in Rotterdam was bouwkundig nog in perfecte staat, en een betere locatie zul je niet snel vinden. Ook hier hebben we het gebouw opnieuw neergezet, met een minimaal dezelfde kwaliteit en functionaliteit als nieuwbouw. Slopen van het bestaande gebouw was ook hier niet het juiste antwoord: de realisatiesnelheid van renoveren is vele malen hoger en de totale oplossing is uiteindelijk ook veel duurzamer. Uiteindelijk blijken de kosten per m2 hetzelfde als bij nieuwbouw; tranformatie is daarmee vaak net zo waardevol, als niet waardevoller.

'Tranformatie is daarmee vaak net zo waardevol, als niet waardevoller'

Voorbeeld 3 – Alliander: transformatie is de toekomst

Let wel: daarmee zeg ik dus niet dat het ook goedkoper is. Met de keuze voor transformatie ontstaat een gebouw dat vaak waardevoller is vanwege de beperkte footprint. We zien dat klanten én hun medewerkers dat steeds belangrijker vinden. Ook voor de toekomst neemt het belang van een kleine footprint toe. Regelgeving verandert: circulariteit moet je kunnen aantonen, en vanaf 2050 moet alles circulair worden gebouwd. Als je met die gedachte naar de toekomst kijkt, dan zijn oude gebouwen de vastgoedparels van de toekomst.


Prachtig voorbeeld is Alliander. De eisen aan deze renovatie waren niet mals. Alliander wilde een energieneutraal en volledig circulair gebouw met stimulerende (werk)omgevingen en een duidelijke bijdrage aan lokale duurzaamheid. Samen met Thomas Rau ontwikkelden we een aanpak die van het oude pand de ‘grondstoffenbank’ voor het nieuwe pand maakte. De ambities zijn behaald: 81% hergebruik, 67% CO2-reductie, 98% afvalrecycling en 80% energiereductie. Het gebouw kent ook de hoogst mogelijke BREEAM-score: een bewijs dat renovatie het behalen van duurzaamheidscertificaten zeker niet in de weg staat.

Voorwaarde voor succes: vooraf alle opties samen goed bekijken

Voor een belegger of verhuurder lijkt sloop of nieuwbouw vaak gemakkelijker. Dat kan een prima optie zijn als blijkt dat de basis van een pand te slecht is om te renoveren of transformeren. De redenen voor een juist besluit en business case moet je eerst samen onderzoeken. Wat mogelijk is, wordt ook bepaald door zaken als vergunningen, bestemmingsplannen en locatiebehoud. Renovatie en transformatie vergt meer denkkracht als je wilt aansluiten op de huidige wensen, en écht toekomstbestendig vastgoed wilt ontwikkelen. Vanuit onze nieuwbouwexpertise weten heel goed wat er wel en niet mogelijk is. Dat is vaak meer dan opdrachtgevers denken. Ik noem hier drie voorbeelden: in dit online magazine vind je meer inspirerende iconen.