Blog André Köster
Transformatie Oceans: hoe we met Dopper vol hebben ingezet op duurzame impact
Hebben we het over transformatie, dan gaat dat vaak over kantoren die een woonfunctie krijgen. Begrijpelijk, want het is een kansrijke business gezien de huidige woningnood. Maar daarmee doen we de kracht en diversiteit van transformatie tekort. Als Dura Vermeer geloven we dat transformatie in de kern gaat over een nieuwe toekomst geven aan leef-, leer- én werkomgevingen. Dat kan grootschalig, zoals ons Belcanto-project in Haarlem. Maar ook subtiel, zoals bij Dopper in dezelfde stad. Van een monumentaal laboratorium tot zero waste impact hub. Dit is hoe je dat doet…
De tijd dat we in Nederland grootschalige winkelcentra en bedrijvenlocaties uit de grond stampten, lijkt voorbij. We willen wonen en werken meer samenbrengen en kijken, mede aangezwengeld door de coronacrisis, anders naar het gebruik van gebouwen. Het is reëel te constateren dat huurders van bedrijfspanden in de nabije toekomst minder m2 nodig hebben. Het resultaat? Kantoor- en winkelruimtes staan steeds vaker leeg.
Vastgoedeigenaren zien die ontwikkelingen met lede ogen aan en vragen zich af ‘Hoe krijg ik mijn bezit straks verhuurd?’. Mijn transformatiehart gaat dan sneller kloppen. Huurzekerheid is namelijk dé incentive om bestaande gebouwen, vaak op prachtlocaties, via transformatie te updaten naar de standaarden van nu. Leegstand biedt volop mogelijkheden voor verrassende concepten. Het dwingt eigenaren om (eindelijk!) duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Het brengt bovendien nieuwe vitaliteit in vaak verouderde gebieden. Daarbij genereer je met nieuwe exploitatie nieuwe inkomstenstromen. Oftewel: iedereen wint.
"Transformatie betekent voor mij dat je niet alleen kijkt naar een gebouw, maar naar de hele omgeving."
André Köster, directeur Dura Vermeer Renovatie Midden West
Oceans: voluit scoren op impact
Dat geldt ook voor ‘Oceans’; het nieuwe pand van Dopper in de Haarlemse Stationsbuurt. Toen Dopper bij ons aanklopte met de wens voor een nieuwe werkplek, was dit pand nog een gemeentelijk monument dat al een tijdje leegstond. Het bleek een perfecte match. Door het gebouw te transformeren, voegden we verschillende behoeftes samen. Enerzijds de wens van Dopper voor een inspirerende, circulaire en duurzame verzamelplek waar werken en ontmoeten hand in hand gaan. Anderzijds de wens om een verouderd pand uit 1937 te behouden en een kansrijke toekomst te geven. De werk-, event- en vergaderplekken zijn ook te huur voor andere duurzame bedrijven die een positieve impact op onze wereld willen maken. Als klap op de vuurpijl levert Oceans met een publiekelijk (vegan) restaurant op de begane grond waarde aan de hele wijk.
Transformatie gaat over omgeving
Wat mij betreft is die laatste pijler een belangrijke. Transformatie betekent voor mij dat je niet alleen kijkt naar een gebouw, maar naar de hele omgeving. Zo is Oceans onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. In deze buurt zijn industriële panden gesloopt voor nieuwbouwwoningen. Door het gebouw via het restaurant open te stellen voor de rest van de omgeving maak je echt verbinding met de buurt. Door de karakteristieke uitstraling van het pand te behouden, geef je de rest van de wijk ook meer aantrekkingskracht. Dat biedt meerwaarde voor de hele omgeving.
Klein is groot
Het is echter een misvatting dat transformatie altijd groots en meeslepend moet zijn. Je creëert ook veel impact met beperkte ingrepen. Zo is 95% van alle materialen in Oceans hergebruikt. De originele uitstraling van de gevel is intact gebleven, het metselwerk gereinigd en opgeknapt en de stalen kozijnen zijn gerenoveerd. Geen dure extra’s; er is niets overbodigs toegevoegd. Door het naar binnen doortrekken van de exterieure industriële schoonheid van het pand, is een open structuur ontstaan. Het voelt alsof het pand weer ademt. Iedere keer als ik er doorheen loop denk ik ‘wat is dít toch gaaf geworden’.
"In 2020 is 15% van de woningen die we in Nederland jaarlijks toevoegen al via transformatie gerealiseerd!"
De toekomst van transformatie
Ik zie dan ook een grote toekomst voor transformatie. De markt biedt kansen en het momentum is er. Gemeentes zetten al volop in op transformeren en ook vastgoedeigenaren weten ons steeds vaker te vinden. Kijk je naar 2020 dan is 15% van de woningen die we in Nederland jaarlijks toevoegen (ruim 70.000) al via transformatie gerealiseerd! Op dit moment staan de meest kansrijke gebouwen veelal in de grote steden. Hier is transformatie interessant omdat de opbrengstwaarde het hoogste is. De opgave en uitdaging voor de nabije toekomst ligt in de doorontwikkeling van transformatie naar de kleinere steden, dorpen en rurale gebieden. Ook daar zijn volop mogelijkheden, maar je moet ze wel willen zien.
Gesprekspartner
Als Dura Vermeer zijn we steeds meer een gesprekspartner voor alle betrokken partijen. We zijn in staat gebouwen te kopen en ontwikkelen, maar denken ook mee met vastgoedeigenaren. Vaak heeft men zelf al een gebouwvisie. Maar wat is de haalbaarheid? Welke functies moet je toevoegen? Hoe kan het gebouw functioneren in samenspraak met de omgeving? Dat vraagt om een ontwikkelvisie. Met onze eigen Design Studio kunnen we dit soort vraagstukken uitstekend beantwoorden. We doen marktonderzoeken, maken wijkanalyses en komen met creatieve concepten. En door onze ervaring en expertise in renovatie snappen we ook de complexiteit van bestaande gebouwen. Kortom, wij pakken de transformatiehandschoen graag samen met je op!